Верховный суд: вы можете вернуть деньги за недостающую площадь в квартире

Верховный суд: за недостающие квадратные метры в квартире можно вернуть деньги

Одним из наиболее часто возникающих споров между покупателями квартир в многоквартирных домах и строительными компаниями является вопрос площади жилья. В большинстве случаев покупатель, заметив, что площадь, указанная в выписке из государственного реестра недвижимости (купчей), меньше указанной в договоре, считает, что застройщик нарушил условия соглашения.

Об этом TodayPress TV сообщили в Верховном суде.

В суде пояснили, что при рассмотрении подобных дел в первую очередь необходимо изучить условия договора, заключенного между сторонами.

Если в договоре отдельно согласовано, по какому методу будет рассчитываться площадь квартиры (например, по внутреннему или внешнему периметру стен либо в соответствии с градостроительным законодательством), то спор должен решаться строго на основе этих условий.

В связи с этим лицам, желающим приобрести квартиру, рекомендуется до подписания договора обращать особое внимание на пункты, определяющие порядок расчета площади жилья.

Если порядок расчета площади не указан в договоре

Если в договоре не определен метод расчета площади, необходимо проверить, соответствует ли указанная в документе площадь фактической полезной (рабочей) площади квартиры. Под рабочей площадью квартиры понимается площадь, определяемая без учета площади под внешними и межкомнатными стенами, а также под перилами и печами, и без применения понижающих коэффициентов, предусмотренных градостроительным и строительным законодательством.

В этом случае на месте проводятся замеры. Если по их результатам рабочая площадь квартиры соответствует площади, согласованной в договоре, обязательство компании по предоставлению площади считается выполненным надлежащим образом. И наоборот: если фактическая рабочая площадь окажется меньше площади, предусмотренной договором, это расценивается как ненадлежащее (с дефектом) исполнение обязательств застройщиком.

Как рассчитывается площадь в госреестре?

В государственном реестре недвижимости общая площадь квартиры рассчитывается в соответствии с градостроительными и строительными правилами, где площади балконов и террас умножаются на соответствующий понижающий коэффициент. Этот коэффициент не уменьшает данные зоны физически, а лишь определяет нормативный метод расчета общей площади.

Поскольку балконы, террасы и некоторые другие открытые пространства не выполняют те же функции, что и жилые комнаты (они не предназначены для постоянного проживания, используются ограниченно в зависимости от климатических условий и имеют меньшую потребительскую ценность), их фактический размер включается в общую площадь не полностью, а с применением коэффициента 0,3.

Иными словами, цель коэффициента 0,3 заключается не в уменьшении общей площади как таковой, а в определении нормативной ценности этой площади по сравнению с жилой.

Позиция Верховного суда

Согласно правовой позиции Верховного суда, правила расчета общей площади квартиры, предусмотренные градостроительным и строительным законодательством, служат целям единого методологического учета недвижимости в государственном реестре. Они не могут автоматически применяться к гражданско-правовым отношениям, если это отдельно не согласовано сторонами в договоре. Иной подход противоречил бы принципу свободы договора.

Таким образом, если в выписке (купчей) площадь квартиры из-за применения законного понижающего коэффициента указана меньше, чем в договоре, это не означает, что застройщик нарушил договорные обязательства (при условии, что стороны не договаривались рассчитывать площадь по правилам реестра).

В данном случае предусмотренная договором площадь фактически существует, а разница возникает исключительно из-за методологии нормативного расчета общей площади в госреестре.

Важный нюанс:

Если после приемки квартиры собственник провел перепланировку или реконструкцию, в результате чего часть полезной площади ушла под вновь возведенные стены, выполнение обязательств застройщика проверяется на основе состояния квартиры на момент передачи и первоначальной проектной документации. Последующий перенос внутренних перегородок не может трактоваться в ущерб строительной компании.

Требование компенсации и сроки исковой давности

Если в квартире действительно будет выявлен дефицит площади, покупатель при требовании компенсировать стоимость недостающих квадратных метров может опираться на рыночные цены, актуальные на момент рассмотрения спора.

По требованиям, связанным с ненадлежащим исполнением договора в отношении помещений в многоквартирных домах, применяется 5-летний срок исковой давности. Этот срок начинает течь со дня физической приемки квартиры покупателем.

Истцы часто утверждают, что узнали о недостатках площади только после получения выписки из реестра. Однако Верховный суд при рассмотрении конкретных споров указал: граждане имеют возможность проверить соответствие размеров квартиры договорным параметрам, проявив разумную осмотрительность и бдительность как в момент приемки квартиры, так и в последующий период.

Итог: Если иск подан по истечении срока исковой давности, то даже при подтверждении фактической нехватки площади в удовлетворении требований будет отказано, если компания-ответчик заявит в суде о пропуске этого срока.

TodayPress TV